三四线城市房价上涨动力减弱（凤阳房地产评估）

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房地产调控政策持续发酵，以及楼市传统淡季的到来，使得7月单月的楼市成交量骤降四成。这也成为引发房价涨幅收窄的主因。在传统的“金九银十”到来之前，这种趋势恐不会改变，但此后的变化情况仍需观察。

房地产调控与楼市淡季的叠加效应，使得全国房价涨势进一步回落。

8月18日，国家统计局发布报告显示，全国70个大中城市中，有14个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格在7月出现持平或下跌，比6月增加4个，下跌的城市以热点一二线城市为主。

总体来看，70个大中城市的新房价格仍然呈上涨趋势，但无论环比还是同比，涨幅都有明显回落。其中，从今年4月以来，三四线城市就领跑涨幅榜，如今该趋势仍在持续，北海、南宁、金华、韶关成为房价涨幅较大者。

分析人士指出，房地产调控政策持续发酵，以及楼市传统淡季的到来，使得7月单月的楼市成交量骤降四成。这也成为引发房价涨幅收窄的主因。在传统的“金九银十”到来之前，这种趋势恐不会改变，但此后的变化情况仍需观察。

房价涨幅整体收窄

数据显示，今年7月，有9个城市的新房价格出现环比下滑，除安庆、泉州外，其余7个均为热点一二线城市，分别为北京、天津、南京、福州、郑州、深圳、成都，降幅为0.1%和0.2%。

5个房价持平的城市，同样以一二线城市为主，分别为上海、杭州、无锡、宜昌和惠州。

其余热点一二线城市中，大部分的新房价格涨幅出现收窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读这一现象时表示，“因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用。”

由于承受的调控政策最为严厉，最近几个月来，热点一二线城市逐渐淡出房价涨幅榜，并出现下跌态势。北京的新房价格已经连续两个月环比下降，成都则连续三个月保持负增长。

房价上涨的城市，则以三四线城市为主。7月，北海的新房价格以1.5%的环比涨幅位居榜首，南宁、金华、韶关上涨1.3%，蚌埠、桂林上涨1.2%。

从今年4月开始，三四线城市就全面“接管”涨幅榜，这也体现出政策对一二线城市的调控效果，以及楼市资金向三四线城市的溢出效应。但随着这波需求释放，三四线城市的房价也出现颓势。今年5月，新房价格上涨最快的蚌埠，环比涨幅达到3.4%；到7月，涨幅最高的北海仅为1.5%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在各种严格的限购、限贷甚至限售政策的制约下，一二线城市的交易热度不高，价格涨幅开始缩小或回调，整体调控成效较为显著。相比之下，三四线城市在去库存的政策引导下，楼市热度较高，房价普遍上涨，但涨幅也在回落，市场逐步趋向平稳。

“整体来看，房价涨幅放缓的趋势已经明确。”中原地产首席分析师张大伟表示。

根据国家统计局的数据，今年7月，70大中城市新房价格平均环比上涨0.49%，涨幅创最近5个月的新低，正在接近本轮调控（今年3月）前的水平。70城新房价格平均同比上涨9.32%，创最近10个月以来的新低。

商品房成交缩量

若结合成交量数据来看，7月房价出现平稳并不显得意外。根据国家统计局此前发布的数据，7月单月，全国商品住宅销售面积10085万平方米，环比6月的16834万平方米，下滑40.1％；当月商品住宅销售额7789亿元，环比下滑38.4%。这两组数据均创下今年3月以来的新低。

其中，今年7月，东、中、西部的商品住宅成交量均由6月的上涨，转为下滑，东北区域的成交量则一直处于下滑过程中。

按照量价的互动逻辑，成交量的下滑，势必会传导到房价上，并对房价走势带来影响。

张大伟认为，房地产调控政策持续发酵，是导致成交量下滑的主因。今年3月以来，新一轮房地产调控政策席卷而来，并覆盖了几乎全部一二线城市和热点区域。受此影响，一二线城市的成交量迅速下滑。三四线城市曾因吸纳了楼市的溢出资金而一度**，但因市场体量较小，热度也很快冷却。

与此同时，7月是传统淡季。如果缺乏利好政策的刺激，成交量的下滑也是常态。

北京一上市房企相关负责人还向21世纪经济报道记者表示，从上市企业的财务结算周期来看，为了把半年报做得“漂亮”，房企往往会在6月发力，甚至不惜透支下半年的业绩。因此，7月单月的业绩通常并不出色。

按照张大伟的观点，由于缺乏新的刺激性因素，这种趋势可能延续到8月。但在经过持续的去库存之后，不少城市（尤其是三四线城市）的库存规模已降至低位，若9月迎来市场旺季，房价恐有进一步上涨的动力。

上述房企人士也表示，今年的房地产市场最关键因素还是政策。“如果一二线城市的调控政策不放松，企业在这些区域的业绩，以及整体利润都会受到影响，企业的价格策略也会出现调整，有可能会出现降价出货的情况。”

国家统计局的数据还显示，最近几个月来，南京、上海、杭州、合肥、郑州等热点城市的新房价格都在涨与跌之间徘徊，并未出现明确的上涨或下跌态势。对于广州、深圳等城市来说，作为市场先行指标的二手房价格，多数时间内也保持着上涨态势。

上述受访者普遍认为，下半年的市场热度总体不及上半年，但市场的绝对交易规模仍然在高位。未来除关注三四线城市的房价变化外，也需强化一二线楼市调控政策的执行，并避免高价地等因素影响房价预期。