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在经过了4月的推盘高峰后，5月北京楼市成交继续以历史最低位开局，尽管越来越多房企跑量清盘、供应大增，但仍难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。在自住型商品房冲击市场、信贷持续紧缩等多方因素的强力冲击下，无论从供需、价格还是未来预期，北京楼市正在发生逆转，市场的天平正在从卖方市场向买方市场倾斜。
供需逆转
从抢房到挑房
供需比一直被视为衡量市场价格涨跌的一个有力指标，进入4月之后，供应大增、库存量屡次触及最高点，但成交量却持续显著下滑，分析人士认为，购房者观望情绪增多，大部分项目的供需结构已经悄然生变，从“抢房”到“挑房”，折射了目前楼市格局的转变。
【案例】
在李玉（化名）的印象里，售楼处已经很久没有这么冷清过了。
李玉是北京南城某在售楼盘的销售员，她告诉记者，从去年下半年以来，自己所在的楼盘每次新推出房源，开盘当日几乎都会获得“日光”的销售成绩，至少也有9成的认购，就连平时时间，也会有不少客户前来咨询。不过，上周末刚刚开盘的那批房源，却是难得的冷清。
“这次计划推出近200套房源，但来到现场的客户一共还不到150人，当天实际成交的比例就更少了”。李玉如是说。在李玉看来，进入4月之后，北京房地产市场新增供应明显增大，类似房源之间的竞争也随之更为激烈，再加上从去年底就开始的自住型商品房对客源的分流，让这次开盘的房源蓄客量大为减少。而其他竞争对手为促进成交不惜以低价开盘的举措，也让客户可选择的范围越来越大。对于价格，李玉表示目前还没有接到相关的调价指示，“可能还要再等等，观望一段时间吧”。
据记者了解，刚刚过去的4月，虽然新增供应量明显攀升，开发商也频繁以低价开盘，但市场上再难见昔日的“日光”现象。
二手房市场也同样遭受冷遇，对于大部分房屋中介来说，买家参与度的降低，直接影响了二手房的成交情况。“我上个月就成交一套小开间，总价就不高，分到我手里就更少了。”通州某房屋中介经纪人小张告诉记者，现在挂牌的房源越来越多，但看房的人却很少，真正出手的就更少了。“过去1套房子经常有3拨买房人抢着跟业主签合同，但现在这种情况再也看不到了。
【数据分析】
中原地产研究部统计数据显示：截至5月3日，在4月入市的31个期房项目合计提供住宅套数为9341套，但累计被预定核验购房资格的数量仅2614套，占比28%。31个项目中，当月销售超过5成的项目仅7个。而5月预期入市的项目将达到40个，合计供应住宅套数将超过万套。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，4月刚需项目放量井喷，在自住型商品房供量激增、对普通商品房项目形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
而大部分项目的供需结构已经出现了变化，张大伟告诉记者，去年，北京单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2，如果市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会再次锐减，从目前市场情况看，5月也很难升温。
价格逆转
从跳涨到跳水
在需求观望、成交量萎缩的影响下，北京的房价滞涨。新房市场从之前的平价跑量逐渐步入实质性降价，“以价换量”再度成为房企争抢需求的“杀手锏”。二手房市场更为敏感，从之前的“跳涨”步入“跳水”的车道，降价几十万甚至百万的房源开始出现，且降价的趋势逐渐蔓延。五一小长假期间，北京仅成交200套房源，同比下调了八成，成交持续低迷。
【案例】
一直准备换房的王怡（化名）最终决定出手。她看中的是位于丰台区的某改善型高端项目，“主要是觉得价格可以了，一直想换房，终于等到了比较合适的价位”。上周，王怡看中的这个楼盘刚刚拿到新一期房源的预售许可证，拟售均价在3万元/平方米左右，这一价格要比上一期下降了大约5000元/平方米，“虽然户型和位置与上一期相比有些差异，但影响并不大，主要看的还是价格”。除此之外，这一楼盘主打生态宜居，周边的交通也相对比较便利，综合权衡之后，王怡定下了一套200多平方米的三居室户型。而作为刚需客群的代表，小李对自己刚刚买下的房源也非常满意。“本来是按照每平方米接近3万元以上准备的首付，不过开盘均价才两万元多一点，远远低于我的预期，我算了一下，现在三居室的总价和之前两居室的价格相差无几，所以本来想买两居室的，现在直接换成一套三居室。”对市场极为敏感的二手房“跳水”更明显，不仅大户型降价出售，甚至价值100万左右的刚需户型价格也出现松动。记者近日在多个区域的调查中发现，降价几十万甚至超过百万元的房源虽然不多，但确实存在。一位经纪人告诉记者，他们门店里总价降价最多的一套房源达到了40万元，“大户型的总价相对较高，议价空间较大，一般总价在五六百万的房源有的能降三四十万。”不仅如此，记者在六环附近采访的刚需户型也出现了降价的现象，近临河里地铁站某门店的经纪人小张表示，“我们这上个月有业主最高让了8万块钱，虽然和三环动辄百万的降幅不能同日而语，但我们这房子的总价低，对于一个100多万的房子来说，8万已经不少了。”
【数据分析】
根据链家地产的统计显示，4月全市新增房源挂牌价环比下降2.2%，与此同时，4月份调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到87.57%，与今年1月相比增加了近20个百分点。4月二手住宅议价空间环比上升0.1个百分点，也为年内最高水平。
链家地产市场研究部张旭认为，在需求深度观望，买卖双方僵持，成交量水平较低的市场局面持续了一段时间以后，业主心理开始出现一定变化。一方面，急售业主对于房价的预期开始出现较为明显的松动，在售房压力的作用下，其让利意愿增加，而报价虚高的现象明显较少，这也是导致近期房价滞涨的最直接原因。另一方面，部分不着急卖房的业主为了规避房价下降的风险，入市的意愿有所降低。总体来说，在当前的市场形势下，低价房源以及业主让利幅度较大的房源更容易被市场所接受。
预期逆转
从恐慌到观望
推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期，目前楼市出现分化，除了供应增加、信贷收紧等因素外，预期逆转也成为导致目前楼市低迷的一大重要原因。
【案例】
4月份一次买房摇号的戏剧性变化，让购房人王伟（化名）感受到从恐慌到观望的楼市冷暖变化，也改变了他的买房计划。
在外贸公司工作的王伟在北京工作6年，错过2009年和2012年的最佳买房时机之后，王伟下定决心完成自己的置业计划。“买房主要是为了结婚。”
从去年下半年开始，周末看房成了王伟和他女朋友固定的活动，对于去年下半年北京楼市火爆，王伟深有感触，“大兴、房山、通州的新盘基本都看过了，基本上单价2万上下的最抢手，但是得排队摇号，好几个项目排上队了，但是名次比较靠后，我们摇号时户型不好，有时根本摇不上号。”
今年4月，王伟看中房山良乡大学城附近一新项目，由于知道这个项目时间比较晚，王伟只在看盘前一周去过项目。售楼处的项目销售人员向王伟表示，项目一期推180套房源，目前排队已380组了。于是抱着试试看的心态，王伟参加了摇号。
然而，4月底项目开盘当天，现场只有一百多组客户，远远低于此前380组的蓄客量，也低于180套房源，经过戏剧性的变化，已经具有摇号资格的王伟决定暂时搁置购房计划，“目前市场走势太不明朗，盲目出手风险太大，我打算等等看。”
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