融资渠道收紧 房企去哪儿找钱？（蚌埠华瑞房地产评估）

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今年以来，房企融资渠道逐步收紧。在公司债方面，由于证监会对其监管加强，房企的融资渠道也明显受阻。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年房企融资数据持续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）融资仅1771.8亿元，同比减少幅度达到74%。而面对下半年将持续收紧的融资环境，房企去哪里找钱？

永续债

“利滚利”难掩房企热情

众多房企在跑马圈地节点上，房企股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧，因此房企对于大笔融资十分渴求，永续债似乎成为了房企新宠。

就在7月中旬，绿城中国在国家发改委完成外债发行备案。

根据绿城中国的公告显示，成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券，首个计息周期的利率为5.25%，创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。

最近，华夏幸福、阳光城等房企也将目光落在永续债上。在6月底华夏幸福也签署永续债投资合同，首期5.9%的利率。

据业内介绍，永续债也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲曾表示，在多种融资渠道被封堵之后，永续债将是房企融资的首选。永续债的初期利率比较理想，一般比公司债的利率高1或2个百分点，如首个计息周期后回购，永续债则相当于中票或者公司债，房企在获得资金的同时，永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题，能够降低金融资产负债率。

尽管如此，永续债还是被冠上了“利润黑洞”的称号。以上述绿城发行的永续债为例，绿城需要每半年支付一次利息，自2017年7月9日起，首个利率重设日为2020年7月19日，初步利差为3.655%，往后每三年重设一次利率。换言之，如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资，接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推，第六年之后的一个三年期，其利率将升至12.56%。

碧桂园、恒大等在规模扩容时借力永续债的房企也在一步步收回永续债。今年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。截止到6月30日，其已提前超额完成目标，赎回了全部永续债。

海外融资

年内或将刷新纪录

近年来房企海外融资势头不减。有数据显示，上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元，同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。仅在7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。

就在7月14日金地公告称，拟在境外发行2亿美元债券；7月11日泰禾集团拟通过境外子公司发行不超过10亿美元的债券。已经完成的包括，7月12日绿城中国发布公告，成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券，首个计息周期的利率为5.25%；7月6日龙湖发行5年期4.5亿美元优先票据，年利率3.875%；7月1日阳光城公告将发行一笔金额不超过5亿美元的债券。

而早在6月23日，碧桂园在国家发改委进行海外债发行备案。截至目前，碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔42亿美元，2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上，最低的为2013年10月4日发行的总金额为7.5亿美元的优先票据，年利率7.25%，期限5年，其余4笔利率均为7.5%。

国家发改委网站数据显示，6月至今，已经有10家房企进行海外发债备案登记，碧桂园之外，还包括龙湖、远洋地产、宝龙地产、旭辉集团、雅居乐、金地等。

根据同策咨询统计，6月房企海外融资总额折合人民币约为141.62亿元，相比5月份的114.81亿元增加23.36%。

中原地产首席分析师张大伟分析表示，随着各地调控持续施压，预计房企的资金还会受到持续的压力。为了补充现金流未来依然将努力在海外融资，预计2017年房企海外融资将继续刷新纪录。

但在美元加息预期依旧存在的大背景下，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升也成为不少业内人士的担忧。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，美元进入加息通道，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。另一方面，2017年是2015年房企集中“加杠杆”资金集中兑付的一年，如果企业无力偿还，则面临资金的压力。

房地产信托

再现吸金力

在房地产融资成本持续提升，正常融资快速收紧、存量债务接连到期背景下，信托正成为部分机构新近看好的目标。

在市场资金充裕的情况下，无论是保险、基金、信托都可作为渠道，信托的优势在于能够直接投向房地产、市政建设等事业或实物，稀缺的优质资产则是争抢的对象。不过，今年5月份以来，监管层将房地产信托业务列为重点检查对象，并重申严禁“假股真债”的地产项目投资，但部分信托公司或仍通过股加债等产品形式，用相对隐蔽的设计结构为房企拿地融资。

据中金公司近期发布的研报指出，6月新增社会融资总量中，信托贷款为2466亿，较4月、5月回落后再一次增长。从新增的信托集合投向占比中，房地产信托占比53.4%，连续5个季度实现占比提升。因此，中金公司认为，如果下半年房地产融资环境更为恶劣，信托中的房地产信托占比仍有持续提升的空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，近期信托市场规模加大，说明国内公司债发行收紧后，房企开始寻找更稳妥的融资方式，而信托本身也是快速筹集资金的重要方式。另外，信托基础上还会有衍生的金融产品，比如信托产品投资一些私募基金，而此类私募基金最后也会进入房地产市场，本质上也是一种杠杆的策略。融资成本预计会加大，这也是企业需要警惕的，同时也会限制房企新一轮扩张。